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法拍屋小常识 教你如何Get!

近年来受到全球经济不景气的影响,许多民众对于较低价的法拍屋甚感兴趣! 但在计划购买法拍屋前,您是否对相关的法律及程序有足够的了解呢? 今天我就简单的位大家做个介绍。

在阐述基本的法律常识前,我们就先来认识,到底什么是房地产拍卖(auction)呢?其实房地产拍买就是我们常说的foreclosure。Foreclosure 其实是个法律程序,也就是银行,或其他以房产抵押交换而提供贷款的人或者机构(即贷款方)从法院那里取得一个法令终止借款人的居住权。

贷款方在放款给借款人前,通常会在贷款还完之前,要求借款人将其地产所有权暂时抵押给债权人。债务人在清偿贷款前,只能拥有居住和使用权。一但借款人不按时缴交或付不出贷款时,贷款方就有权取得房产的永久所有权。

Foreclosure一般来说有: Judicial foreclosure (经过法院)和 non-judicial (非法院) 两种。Judicial foreclosure 比较少见,一般只有两种情况才会用到: 第一是贷款文件中漏掉了买卖权力的语言,而另一种是贷款人要求通过法院来争取拍卖后的差价。加州普遍使用的是 non-judicial foreclosure。

一旦贷款人不能按时付款,贷款人就会发一个欠款通知“Notice of Default”,并在当地县政府注册纪录(recorded)。此通知也会通过挂号信的方式在注册记录10天内寄给贷款人。借款人从这天算起有90天的时间来解决欠款问题。

如果90天后借款人还是不付,那么,贷款人会马上注册记录拍卖通知Notice of Sale。通知会明确指明抵押房产在21天内会被拍卖。同样,拍卖通知也会以挂号信方式寄给借款人,并在当地报纸连续刊登,贴在比如法院类的公共场所。

之后,贷款人就可以在拍卖通知所登时间和地点执行公开拍卖(The Trustee Sale Auction)成功中目标买主一定要以现金或者现金支票的方式一次付清。这位卖主同时会受到一份信托受惠人地契。一般来说,贷款人所出的价就是贷款所欠额,如果没有人出标,抵押地产自动回归贷款人。拍卖之后,借款人即使筹够所欠金额,也无法再将房产收回。

法拍屋大致上分三类:  1.债务减免卖屋(Short Sale);

2.法拍屋投标(Auction);

3.REO或地产商卖房。

在债务减免卖屋中,卖价低于屋主欠债总合,包括银行欠款、有登记的私人债务、迟付利息、违约罚金、代书费用、各种税金等费用,而这些不足的差额与各项费用,原贷款银行同意概括承受(即债务减免)。一般Short Sale都需要事前得到原贷款银行的批准,如果得不到原贷款银行的批准,则买卖就不成立。所以进行购房程序前,要了解清楚银行是否同意债务减免,同时不要在完成所有购房手续前投资修整房子。

法拍屋投标就是借贷银行收回房屋后进行投标拍卖。这类买卖是最高风险的,在投标前,主办单位会要求参与投标的人士提供5千到3万美元的现金支票,一旦投标成功,支票将被提取。投标前的Preview Period 很重要,尽量做好功课,了解房子现状、是否已经无人居住、房屋所有债务情况等。

REO或地产商卖房,就是房子已经由最高价买主投标获得,买主通过房地产商卖房。这类买卖颇像传统的房屋销售,屋主负责清屋,保证无人居住、没有负债等等。

如果您有任何疑问,都可以打电话到我们的事务所做免费的咨询,希望今天的文章对您有帮助,谢谢!

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