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金融危机十年后的今天: 美国这4个州房市泡沫最大, 加州在列!

距离08年金融危机

已经过去了整整10年

10年一轮回

美国房产会再次遭遇“泡沫2.0”吗?

让我们一起来看看10年后的今天

美国各州房产市场的兴与衰

 

金融危机10年过后

美国各州房产的兴与衰

在2008-2009年间,全球经济大衰退,房价几乎是在全美范围内出现断崖式下跌,一夜回到了解放前。

当时这场危机导致了美国数百万房屋被银行拍卖,房产大幅贬值,许多房主多年的积蓄和投资转眼化为乌有。

2012年11月,美国30年固定利率抵押贷款平均利率降到美国史低—3.31%。

随后为了刺激房产恢复,政府也出台了一系列优惠政策,房价才得以慢慢回升。

全美房价走势图 –Zillow 研究中心

一项新的分析显示,10年后的今天,市场本应已经复苏。

但美国住房市场尚未从2008年的金融危机中完全反弹,9个州的房价中值仍低于2007年的水平。

HowMuch.net网站的研究人员绘制了一组地图,列出了美国50个州2007年和2017年的房价中位数。

2007年美国各州房价中位数

2017年美国各州房价中位数

图片来源于HowMuch.net

仍未恢复的9个州

美国目前仍然有9个州的房价中位数,还未恢复到2007年的水平。

加州California

房价中位数

2007年:532,300美元

2017年:509,400美元

内华达州Neveda

房价中位数

2007年:311,300美元

2017年:258,200美元

亚利桑那州Arizona

房价中位数

2007年:237,700美元

2017年:223,400美元

伊利诺伊州Illinois

房价中位数

2007年:208,800美元

2017年:195,300美元

罗德岛州Rhode Island

房价中位数

2007年:292,800美元

2017年:257,800美元

康涅狄格州Conneticut

房价中位数

2007年:309,200美元

2017年:273,100美元

新泽西州New Jersey

房价中位数

2007年:372,300美元

2017年:334,900美元

马里兰州Maryland

房价中位数

2007年:347,000美元

2017年:312,500美元

佛罗里达州Florida

房价中位数

2007年:230,400美元

2017年:214,000美元

泡沫最大的4个州

加州、内华达州、亚利桑那州和佛罗里达州

在泡沫破裂时被认为是最脆弱的,因为它们非常具有投机性。房价涨速太快,远远超过其他州,这种虚高的房价容易幻灭,而且有些是投资,房产泡沫破灭给投资客们造成了一定损害。

现在这4个州尚未恢复到当年房产泡沫的最高峰,其中内华达州遭受了最大的打击,2017年价格比2007年下降了17%。

涨幅最大的州

在这10年时间,有一些地区的房产市场发展明显快于其他地区,这些涨幅明显的地区拥有的共同特点包括:健康的收入增长、充足的就业机会和高于全美平均水平的房屋升值速度。

在房地产泡沫破裂之前,在美国买房最实惠的地方主要是在远离海岸的中部地区。虽然美国中部地区的房价仍是最实惠的,但从德州到北达科他州也是全美房价涨幅最显著的。

房价中位数涨幅最大的5个州

(2007-2017年)

第1位:北达科他州North Dakota

上涨了82.3%,房产中位价格194,700美元

第2位:科罗拉多州Colorado

上涨了49.2%,房产中位价格348,900美元

第3位:德克萨斯州Texas

上涨了42.4%,房产中位价格172,200美元

第4位:南达科他州South Dakota

上涨了41.2%,房产中位价格167,600美元

第5位:蒙大拿州Montana

上涨了36.1%,房产中位价格231,300美元

 

跌幅最大的州

一般而言,中西部的情况较为稳定,除了伊利诺伊州之外,大多数房市波动大的州都在东海岸或西海岸。”

房价中位数跌幅最大的5个州

(2007-2017年)

第1位:内华达州Neveda

下跌了17.1%,房产中位价格258,200美元

第2位:罗德岛州Rhode Island

下跌了12.0%,房产中位价格257,800美元

第3位:康涅狄格州Connecticut

下跌了11.7%,房产中位价格273,100美元

第4位:新泽西州New Jersey

下跌了10.0%,房产中位价格334,900美元

第5位:马里兰州Maryland

下跌了9.9%,房产中位价格231,300美元

Copyright:www.taola.com

预测:2019年华人聚集州房市走向

全美房产市场在2017-2018年度仍然处于上升期,2018年房市的整体表现让人乐观。很多华人聚集较多的州房产情况如何呢,是否值得出手?

以下数据截止于2018年10月,来源于全美在线房产公司zillow。

旧金山San Francisco

旧金山的房价中位数为1,387,700美元,在过去一年上涨了8.2%

预计明年房价将上涨7.5%

在加州众多房产市场中,可负担性已经成为一个大问题。旧金山湾区尤其如此,一个平均收入的当地居民几乎无法拥有房屋。这些问题也出现在圣地亚哥和洛杉矶等一些大型沿海城市。

10月,加州房地产经纪人协会(CAR)发布了2019年加州房屋市场预测,该行业组织预测,房价的上涨和负担能力的下降,将导致2019年房屋市场放缓,疲软。

2019年抵押贷款利率预计将略有上升,如果再加上房价可能进一步上涨的因素,很多潜在购房者的购房能力肯定会下降。这也是为什么CAR对加州房地产市场预测2019年房屋销售会减少的原因。随着成本的稳步上升,买得起房子的人越来越少,这也意味着很多买家将往加州南部和中部较低密度的地区迁移。

洛杉矶Los Angeles

房价中位数为682,600美元,在过去一年上涨了6.1%

预计明年房价将上涨4.6%

洛杉矶的房价在2018年达到了历史新高,远高于大萧条前几年的记录。

但自夏季以来,房价涨幅有所下降,Zillow的一项新分析显示,市场降温趋势将持续到新的一年。

CAR高级副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young表示,“由于住房供应短缺,过去几年房价飙升最终导致市场受损。尽管供应条件有所改善,但影响购房决策的市场方向存在很大的不确定性,这种心理效应导致买卖双方的价格预期不匹配,并将限制未来一年的价格增长“。

纽约New York

纽约的房价中位数为677,500美元,在过去一年上涨了5.6%

预计明年房价将上涨6.3%

由于利率和销售价格的高涨,对许多纽约人来说,2019年租房仍将比买房更具吸引力。纽约房地产商预计,明年夏天,在该市许多最昂贵、最中心的社区,租房市场的竞争将会升温。

2018年,在市场上挂牌出售的房屋数量创下历史新高,但全市房屋销量却出现下滑。大多数卖家没有正视要价过高这一事实,而是在进行小规模、渐进式的调整,以吸引买家,这种策略在2018年没有奏效,在2019年也不太可能奏效。

 

波士顿Boston

房价中位数为593,500美元,在过去一年上涨了6.6%

预计明年房价将上涨8.7%

根据城市土地研究协会(Urban Land Institute)每年都会发布的新兴房地产趋势报告,波士顿已经连续两年被列为全国十大房地产市场之一。

房地产投资信托公司董事长Tom Toomey表示,波士顿的教育令其成为房地产投资安全且回报率高的顶级市场。受过良好教育的劳动力吸引资本,而资本反过来又“建造了许多建筑“。

城市土地研究协会的报告中写道:波士顿所拥有大专以上学历的人口比例高于全国水平,年轻人集中度很高。其人口在25至44岁之间的比例高于全国平均水平。 就业增长也在上升,2019年投资机会充裕。

报告还指出,波士顿是多个房地产趋势的中心,如重建,技术和可持续发展。

 

西雅图Seattle

中位数为733,400美元,在过去一年上涨了2.6%

预计明年房价将上涨2.1%

西雅图住房市场虽然今年经历了一些降温,但它仍然是一个相当热门的市场。

据NeighborhoodScout称,该地区的年均房屋升值率为4.30%,这使西雅图成为全美前10%的地区,房屋升值率飙升。

西雅图房价的持续上涨并不是什么新鲜事,因为它在过去十年中一直在稳步增长。由于需求超过供应,最近几年的价格上涨速度更快。

但预测显示2019年将有所不同,价格上涨速度将放缓,这主要是由于该地区的房屋销售库存增加。西北房产上市服务(MLS)于2018年10月发布了一份报告,称“库存将增加两位数”。

尽管近几个月新的库存大量涌入市场,但西雅图房地产市场仍然供不应求,随着市场的冷却,西雅图地区的住房负担能力可能会增加,即使价格上涨停滞不前,大多数买家对于房屋销售价格仍然难以承受。

休斯顿Houston

中位数为181,800美元,在过去一年上涨了6.8%

预计明年房价将上涨2.7%

休斯顿在飓风哈维之后重建仍在继续,就业市场呈现出强劲增长势头。美国劳工部8月报告新增了13,000个新工作岗位,这是在6月和7月就业增长良好之后,而且正是重建过程正在创造这些就业机会。

石油行业也从2016年油价下跌中复苏,这些就业机会都在慢慢回归,休斯顿还拥有强大的航空航天工业基地,这些都让休斯顿的经济蓬勃发展。2019年房产市场的增长也会一直稳定上升。

 

达拉斯Dallas

中位数为198,400美元,在过去一年上涨了12.3%

预计明年房屋价格将上涨10.6%

由于相对较低的生活成本和人口增长预测超过其他美国城市两倍,达拉斯已被城市土地研究协会(Urban Land Institute)评为2019年值得关注的顶级房产市场。

达拉斯是最近美国就业增长和人口增长最强劲的市场,是全美最大的家居和公寓建筑中心,也是各种商业房地产需求的领导者。人口增长也以年轻人为主,随着人口增长,经济适用房的数量越来越不能满足需要,所以刺激了住宅市场,达拉斯拥有多元化和稳定的就业基地,这得益于该地区广泛的行业领域。

预计明年达拉斯房价将以较为温和的幅度增长。

迈阿密Miami

中位数为334,500美元,在过去一年上涨了4.6%

预计明年房价将上涨3.5%

迈阿密房产市场的表现在2018年是成功的,仍然是全美热门房产市场之一。根据普华永道关于2019年房地产市场趋势的报告,迈阿密在整体房地产前景方面排名全国第 12 位,该市是佛罗里达州整个房地产市场的第三大市场。

迈阿密的投资者需求也将持续走高,激励许多人投资迈阿密房地产。

迈阿密的住宅房地产市场之所以出色,原因有很多,但最核心的原因是其强劲的就业市场。这座城市的GDP在全国排名第12位,位于佛罗里达州经济的前列。传统的房地产市场预测显示,由于迈阿密经济的繁荣,房地产市场将继续取得成功。

另外迈阿密作为世界级的旅游胜地,也吸引了许多外来房产投资。

Copyright:www.taola.com

REF:

https://www.dailymail.co.uk/news/article-6455843/States-winning-losing-American-real-estate-game-decade-housing-bubble-burst.html

https://www.zillow.com/

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