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租客摔倒竟起诉房东索赔100万!在美国做房东这些事情不能不知道

现在,越来越多的华人选择来美国购房用于出租,当起了美国房东。殊不知,在美国做房东绝对不是一件容易的事情,除了担心无赖房客外,还要担心房客在家中受伤,因为一不小心,就会被房客告得倾家荡产!

前不久就有一位姓李的华人房东遇到了糟心事。他将自己位于史坦顿岛的房子租给了一个西裔家庭。2016年10月28日晚上9点,当西裔母亲抱着婴儿走在过道上时,不小心被破损的地毯绊了一跤,母婴两人都摔伤了,婴儿还被医生鉴定为“禁止做某些日常事情,有可能为终身残疾”。西裔母亲认为是房东的疏忽以及维修不当,从而导致两人的受伤,便向法院提起诉讼要求赔偿。官司拖拖拉拉了近两年,2018年7月31日,西裔母亲不满初级法院的赔偿金额,再次提出诉讼,要求房东赔付一个更高的金额。

无独有偶,一名租住在蒙特利尔的居民因为不慎在室外结冰的楼梯上摔了一跤,向房东索赔100万美元。患者声称,他因为从楼梯滑落撞到了头部导致当场昏迷,后来发现自己失去部分记忆、视力模糊且常常头疼。这种状况使他无法担任所在设计公司的总裁和创始人,不得不抛售手中所有的股票。并且因为无法集中注意力而至今没能找到合适的工作。

所以,在美国做房东,一定要学会先保护好自己,有几件事情一定不能不知道。

在美国做房东这几点一定要知道
1. 出租前,搞清楚当地州的法律

每个州对于房租出租的规定都不相同,甚至许多州的法律都更偏袒房客,所以在出租前,最好先熟悉一下当地的法律,以便知道自己和房客的权益在哪里。也防止一旦发生问题,自己可能面临的巨额赔偿。

例如,加州规定,在房客搬出后,房东必须在21天内退还押金,如果有部分费用需要再押金里扣除,则必须提供相应的账单复印件。如果房客觉得扣除费用不合理,则可以在14天内提出。

2. 开设独立账户

最好开设一个独立的账户用于房屋出租,从而涉及到的所有租金、房屋管理费、物业费、押金等都能一目了然,避免了最后清算时账目混乱、有嘴说不清。

3. 仔细拟定合同

在美国,租约可以是口头的,也可以是书面的,同样具有法律效力,但一年以上的长期租约一般要求是书面的。口头合约随着时间的推移,双方记忆和理解都有可能会发生变化,口说无凭就会产生不必要的误会和纠纷,所以签署书面合约是十分有必要的。

拟定合同时要考虑清楚:租金和出租时限定多少较为合理,水电煤是否包含在内,是否可以养宠物,退租必须提前多久通知到,房屋损坏改如何赔偿等等,最靠谱的做法是咨询一下当地的律师,保证自己的利益不受到伤害。

4. 不能随便进入出租后的房屋

在国内,房东随时巡查租客情况似乎是一件非常普遍的事情,但是在美国,一旦房子出租了,房东就不可以随便进入到已出租的房屋中,如果房东因修理房屋等事由而需要进入房子就必须给房客一个合理的通知(通常为24小时),房东如果没有这样做,房客可以向法庭控告房东擅闯民宅。

5. 房客在出租屋内受伤,房东或需担责

法律规定,房东必须保证出租的房产是符合安全标准并且维修良好的。如果在出租的房子内,由于房东的责任(房东疏忽而导致的损坏、泄露,或已将房屋问题告知房东,但房东没有来修等)而造成受伤,房客有权利向房东提起人身伤害诉讼及索赔。即使证明房客也有责任,房东也极有可能需要承担部分责任。

租客可以要求房东赔偿治疗费用、收入损失、精神损失、长期护理费用等。还可以因为维修不当或不安全状况对个人财产(汽车、音响等)造成的损害提起诉讼。

在美国房东是如何自我保护的?
虽然很多房东都会被告知要购买保险来防止意外,但是房子的责任险在美国一般赔付不高,一旦碰到大型法律纠纷而责任险不够赔付时,还是需要赔上房东的身价财产。

那么美国人究竟是如何自我保护的呢?最常见的做法是成立一个LLC形式的公司。LLC是有限责任制公司,公司的债权人和私人的债权人不能相互追讨欠款或者责任。也就是说,一旦出租房发生任何问题,或是房客将房东告上法庭,那么最多赔掉LLC公司内的财产,而其他物业以及个人收入不会受到牵连。这样就能最大程度地保护房东的利益不受到侵害。

另外,如果以后想要用房地产进行贷款,那么用公司的形势能够帮助你更快速地获得审批。

而随着川普的新政,LLC型公司还能享受到税收方面的优惠:

1. Pass-Though公司享受最高20%的抵扣税

在川普税改1.0中规定,从2017年12月31日至2026年1月1日,Pass-Though公司可以享受最高20%的抵税额。

Pass-Through公司包括:个体户(Sole Proprietorship或single member LLC)、小型企业股份公司(S Corp)、合伙公司(Partnership或LLC)以及房地产投资者。

一般情况下,公司会被征收两次税,一次是公司所得税,然后企业主还需要以个人名义被征收一次个人所得税。然而当你拥有的是一家Pass-Through公司的话,那么你就只需要被征收一次税。你不需要支付公司所得税,公司的收入会在企业主之间分配,然后再以个人所得税的方式扣除。而199A法案则会帮企业主在此基础上,额外减免最高20%的税收。

2. 公司开销可以抵税

开公司最大的一个好处便是,很多房屋上以及生活上的开销可以用于抵税。例如房屋的维修和装修可以作为经营支出抵税;一些办公用品如打印机、电脑、手机等也可以作为经营支出抵税;一些生活费用例如电话费、油费等同样可以抵税;更甚至偶尔出去聚餐也可以作为商务用餐抵税……

但美国的税务计算方式、报税流程、公司构架搭建、开公司流程等实在是太过复杂了,什么可以抵税,什么不可以抵税,不是专业人士还真的无法分析清楚,一不小心就可能忙中出错。碰到这类新政出台那就更是一头雾水了。所以最靠谱聪明的做法还是找个专业的会计师,不仅可以根据你的实际情况策划方案,还能合理合法地帮你避税,最大限度地帮助保护公司资产。

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李宏建注册会计师事务所

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