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湾区几乎无房可卖!美国房价还要涨?如何买到称心如意的房子?

11-08 18:39

如果你生活在湾区,并且最近有关注湾区房地产市场的话,你一定知道最近在湾区找一套好房子的难度堪比大海捞针。

根据美国房地产协会(NAR)最新发布的报告显示,即使价格高涨,但房地产市场依旧火热,抢手程度达到30年来新高。

一套待售房在美国房产市场上停留时间仅有3周,为1987年有统计以来最低水平。而为了在拥挤的市场中买到一套房,买家不得不选择更高出价。

为什么美国无房可卖?

1、旧金山湾区.硅谷失业率创17年新低。

硅谷合资企业地方研究中心的就业报告,分析了截止2016年底San Mateo County(圣马特奥县)、Santa Clara County(圣克拉拉县)等多地的就业市场,数据报告显示旧金山湾区硅谷就业人数2016年底达到新高,共有162万名工作者,硅谷在2016下半年增加3万份工作。充分就业,高工资,支撑起了湾区的高房价。如下图,清晰显示:

2、从全美看,房地产投资者不售只租。

既然全美房地产市场已经从次贷危机中复苏,房价大涨、房屋租赁价格平稳,那些在金融危机后选择抄底的投资者本应选择在此时脱手, “但现实情况是,许多投资者并不愿意卖掉房子,而大型房地产公司正寻求砸更多资金买房。”NAR首席经济学家Lawrence Yun说。

3、飓风效应。

飓风之后,建筑工人和供地短缺令房屋建造受阻,而加利福尼亚州火灾和两大飓风——哈维、艾尔玛在休斯顿地区和佛罗里达地区肆虐,令大量建筑工参与维修房屋和灾后重建,加剧建筑工人的短缺情况。光是休斯顿地区,就有超过13万住宅和商业建筑被飓风损毁,而加州火灾焚毁了7000套住宅和商业建筑。

4、高房价与尴尬的资本利得税。

一对夫妇若要出售房产,那么卖房所得中有50万美元额度可免缴资本利得税。但近来加利福尼亚、康涅狄格州和佛罗里达州棕榈滩等地房价大幅上涨,由于畏惧缴纳高昂的资本利得税,许多房主不愿意出售房产。市场两极分化严重  尽管金融危机以来,美国房价持续复苏,但两极分化依然严重——高价房市场繁荣依旧,低价房市场垂死挣扎。

5、劳动力/土地短缺,目前房屋建筑业技术型劳动力短缺问题相当严重。

同时,土地和劳动力成本上升也限制开发商的定价能力,威胁到其利润。劳动力短缺将推动劳工薪资上涨,而由于供应受限,土地价格也在上涨。未来通胀增速的加快将蚕食房地产开发商的利润。不过劳动力/土地短缺的影响有其两面性,一方面,在没有足够工人的情况下,住宅建造无法满足需求;另一方面,为了弥补上升的劳动力成本,开发商不得不提高房屋销售价格维持一定的利润,而这会打压一部分首套房购买者的需求。

6、按揭贷款利率的波动。

2017年9月份利率决议上,美联储宣布维持1.25%-1.5%的联邦基金利率不变,但FOMC预计今年还会再加息一次,并预计2018年会有三次加息。虽然就业市场强健,未来按揭贷款利率上升对房地产需求的影响有限,不过美联储进一步加息的前景的确困扰着房地产投资者,无可否认,美联储加息会对房地产业产生影响,同时也是一个较大的不确定性因素。高按揭利率将降低房地产买家的购买力,损及房屋销量。

7、凶猛的房价,原材料价格,特别是木材价格的上升,以及土地和技工的短缺也给房价构成上行压力,阻碍房地产市场交易量。

2017年8月美国房价中位数为25.35万美元,同比上涨5.6%,连续五年多上涨。NAR预计2017年整年全美房价中位数增长6%,较2016年5.1%的增速进一步加快。整体上看,住宅价格的增速已经超过了薪资的增幅,因此房屋销售数据很难有改善。

美国如何买到称心如意的房子?

一、确定买房需求

看房之前把自己觉得重要的因素列一下,就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求,也许别人眼中完美的房子,对你来说就是鸡肋。了解自己要什么,而不是单纯的被市场和房价左右,迅速出手买一个不适合自己生活的房子。例如:

1. 离公司不能超过20分钟(位置)

2. 屋里能不能有楼梯?(家里有老人)

3. 是否临街,是否需要绝对安静不听见高速的声音?

4. 步行距离能否吃饭和买菜?(方便家里老人出门)

5. 是否有游泳池?(有人喜欢游泳,有人觉得泳池会增加很高的维护费用)

6. 是否是学区房?

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二、使用海外找房工具

推荐Fang88.me这个海外找房平台,全中文界面,数据翔实,此平台程序大量按照中国人的思维习惯和使用习惯设计。

三、Agent(房产经纪)很重要。

买房是一项重大决定,而买房的过程也总是会伴随着种种波折。因此,有一位专业的房地产经纪人至关重要。有经验的经纪会提供更多的服务,其中包括:

1.提供指导和传授知识

在美国购房过程十分复杂,而优秀的经纪人会以通俗易懂的方式向你解释每一个环节,并提供建议。

2.保护你的权益

如果和买方经纪人(buyer's agent)合作,那麽这个经纪人对用户负有信托责任(fiduciary responsibility)。这意味着,你拥有一位专家来帮你争取经济利益的最大化,而且你们之间的合约也要求经纪人尽一切可能保护你的权益。

3.细节管理

房地产交易涉及的文件十分繁琐。如果忘记签某项条款或勾选某一选项,所有文件都要重新提交。优秀的房地产经纪人会提醒你每个文件提交的截止日期和细节,协助你完成这些复杂的文件签署工作。

专业的房产经纪人不只是开车带着客户到处看房。作为买家,找到值得信赖,并与之能合作愉快的经纪人,他们的经验、对当地市场的了解和协商技巧一定会令你受益。

四、贷款很重要

有实力的经纪人的背后都是有一个强大的团队,团队服务除了可以更高效高质量的帮你买到称心如意的房子还可以帮你搞定贷款,这的确会给购房者省去很多心力和烦心事。要知道,在美国买房和贷款隶属2个领域,只要有房地产经纪人执照即可做房产经纪人个体和只要贷款经纪人执照即可做贷款经纪人,总之相对都比较个体,帮你购房的房产经纪人和帮你贷款的贷款经纪人不是同一个人,也就是说你需要把自己的情况同时向房产经纪人和贷款经纪人都要说一遍,这2个agent对你的情况了解的不一致,导致很多下了Offer,又办不下贷款的买家怨声载道。如果不想出现这些麻烦,找到一个靠谱强大的经纪人团队(背后有经济公司支撑),非常非常重要。

五、注意房子的“硬伤”

很多房子是有“硬伤”的,虽说不一定全部避免,但一定要心里有谱。

1.靠大路-硬伤,治安和噪声都有隐患。

2.近高速-硬伤,噪声隐患,需要夜深人静的时候到那个房子附近听一听,看看是不是影响生活质量。

3.高压线-硬伤,但是你需要了解哪个类型是高压,很多低矮的post都不是。

4.离医院近-只要不是紧挨着,就还好,要观察是不是有救护车出入,房子在不在救护车必经之路。

5.离小学特别的近-如果是好学区,是优点。

6.离mobile home park距离(homeless shelter,治安隐患)

7.离机场近-硬伤,噪声隐患,特别要注意不要在飞机起飞降落的延长线上,非常吵。

8.还有离墓地 mortuary 近的,比较计较这一点的也要注意了。

 

六、下 Offer 啦

在湾区买房,下offer绝对是一个哲学,没人能够百分之百满意。多下一些在自己budget内的offer,总结经验,多听有经验的Agent建议。现在的形式是一小半的offer直接输给了cash offer,出价最高也没用,直接被cash offer match,然后抢走。这种情况在那些lot size大,potential好,略微需要装修的房子上极其常见。南湾有大量的人做flipping house,所以现金流很大。

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剩下的看:

1.看谁down pay多。

出了最高价但down pay只有25%,而别人出价低down pay 40%。最后卖家选择了40%的。

2. 看谁pre-approval高。

对卖家来说,一次卖出,买家顺利做成贷款是很重要的一件事。因为湾区房价涨的飞快,有时appraisal会比成交价低几万块。(如果你下offer的房子周边近期没有卖出的房子要特别留意)。这种情况下,就需要用cash补足offer价与appraisal的差价。如果appraisal的价格比成交价低,买方又没有足够cash来弥补,就会导致贷款失败,卖家就要重新list房子,所以卖家prefer cash多或者pre-approval尽量高于offer价的买家。所以,有些时候,就算撑到pre-approval的上限也抢不到,即便抢到了,也有appraisal不成的话不得不违约的风险。所以一旦counter offer太接近我的pre-approval limit了,我就放弃了。

3. 贷款close速度,这也是一个卖方考虑的因素。

有的lender30天close,有的lender可以21天close,卖家喜欢更快close的offer。

用哪个购房平台买房子省心?

很多人喜欢用Zillow或者Redfin,这两个平台确实不错,不过对于我们中国人来说有几个问题:

一是平台展示的语言习惯。

虽然说大家用英文看网站完全不是事儿,可如果能有中文界面,那体验还是无法比拟的,另外如果有中文界面还可以让老爸老妈一起看。

二是Agent问题。

zillow上大部分的Agent不是华裔,我们中国人买房子从文化上还是需要找中文Agent买房子的,大家都懂得。

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Fang88团队在中美都有团队。Fang88美国总部位于Palo Alto,并在杭州设有中国总部,在北京设有办事处。即使远在大陆的用户只要有美国购房需求,则无需前往美国,即可顺利完成交易。

Fang88.me优势三:即使是贷款复杂的H1B和F1身份持有者买房。Fang88.me均可提供专业服务。

H1B和F1这些身份都是外国人身份购房(非常驻居民),贷款上会比较复杂。普通外国人和学生F1身份,一般只能找专为外国人贷款的公司或机构。H1B则相对容易,很多贷款银行没有什么限制,只要在美国境内生活足够长的时间。银行一般会要求提供自己近2年的报税表,收入证明等,银行依据收入能力的大小给予贷款。fang88独家合作银行可以比其他Agent更容易的拿到贷款。

Fang88.me优势四:中国资金出海买房服务

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