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攻略贴| 手把手教你如何在美国买房!

随着美国经济的复苏,房地产市场整体需求和销量明显增长,目前湾区房价已经高到让全美人民侧目,CNN Money又爆出令人绝望的消息:全美房价又将暴涨!

根据房地产估价服务网站Zillow发布的2018年房价预测:美国全国房价将上涨6%,这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。从目前和将来房价持续上涨的趋势来看,美国势必要掀起一波“抢房潮”。可是!在美国买房到底需要了解些什么?做哪些准备?流程是什么?城市君今天手把手教你如何在美国买房。

一.买房入门扫盲

1.外国人可以在美国买房吗?

理论上说对于外国人在美国买房没有资格限制,也就是谁都能买,但需要在美国申请交税人账号(Individual Taxpayer Identification)。

2.房型选择&投资价值

独栋别墅(House):投资最保值,购买此户型房子和地皮同时买下,房产和土地拥有永久产权,维护费较低,但是需要住户自己定期除草收拾。因此,别墅比较适合用来自住,是资金实力较雄厚买家的首选,也适合注重资产增值潜力的买家。

连体别墅(Town House) :是一栋或者几栋别墅share共同的墙组成的,保值程度仅次于独栋别墅。Townhouse的所有权归业主所有,业主拥有房屋所有权,部分有土地所有权,少数连体别墅可以做到租金收支平衡,但总的来说租金收益率远不及公寓。所以,适合既想受益于房产升值,又想获得一定租金收益的用户。

公寓房(Condo):物业的产权某种意义上属于购买了 condo 单元的全体业主,每个单独的业主拥有自己单元的产权,但是不拥有土地的产权。维修管理费和别墅一样,都是随着房子变老而增加。 不过公寓价格比别墅便宜很多,租金回报率也不错。

二.买房费用一览

除了最基本的房型选择,你还得了解买房的主要费用有哪些。

买方的过户费(Escrow fee):

$800美元上下, 不同的过户公司费用稍有不同,但大体相近。

房屋检查费(Home inspection fee):

通常在$350-650左右,房子越大、位置越偏、检查越复杂越贵。

文件准备费(Document prep):

一般在 $100-150左右。

文件公证费 (Notary fee):

费用在$40-125左右, 可以直接到产权公司公证签名,也可以叫mobile notary 到家里签。

房产税:

房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价,然后根据评估价计算房产税。地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房,所预付的地产税也不同。

川普税改对房产持有者影响:

财产、以及所居住州征收的个人所得税,抵税上限为$10,000:也就是说你的房产税,加上州政府征收的个人所得税,最多只能抵扣$10,000。

2017年12月15日之后,房贷超过$75万的部分产生的利息无法抵税:降低抵税额度,相当于变相加税。

税改对买房者影响:

在房价高,房源紧缺的地区,当地购房者的减少,给海外置业者提供了更多购房机会。

房屋保险:

房屋保险(HouseInsurance)各州也不等,一般一年$1500(不同的保险公司费用不等),保险的作用是在在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损,如果房主购买了房屋保险, 一般能获得20万美元的保费,每年500美元。如果是商用房,该保险还可以保护租金损失。如是贷款购房,则有贷款产权保险(Lender Title insurance policy),大致为 $600,按各县各城分摊惯例和合同支付。

小区物业费:

别墅一般没有物业费,而连体房(townhouse)或公寓房的物业费根据房屋的新旧程度决定。不同的小区有不同的费用,每月从$0到$500不等(大多数在$100到$200之间,也有少数超过$1000的)

出租管理费:

如果投资房产是用来出租,一般是由管理公司管理。管理费的计算方式8%~10%的租价+第一个月的租金。如果是大型公寓,管理费则会少很多。

注意,如果是贷款的小伙伴,买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用,大约是贷款额的1%-2%不等。

三.美国购房流程

接下来,就是大家尤为关心的买房流程了。

1.若使用现金购房

准备材料:

有效的护照和签证购买者如果不在美国可授权委托经纪人购买。

在境外银行开设的帐号并非限制在美国本地,但建议在金融发达且无外汇管制的地区,如香港、新加坡、日本和欧洲国家。

资金证明:需要是可以直接打到美国的美元资金证明,不能是人民币。

现金全款购房8大步骤:

选定买方经纪人:决定购买房子的区域及条件

寻找理想的房屋:自己上网查询或请经纪人挑选上市屋资料

找到合适的房屋:挑选出喜欢的房子,经纪人帮助估价, 买主决定出价金额;经纪人解说购房合约帮助填写并完善条款内容;发出合约书时,offer 被接受之后,需要付定金, 一般是购买价格的 3%。卖主是否给回价书,要依据市场来决定,比如湾区的房产市场,卖家现在很少给 counter offer, 会直接选择价格以及条款都最好的买家成交。

签订购房合约:双方达成协议后,即由第三方公正公司进行买卖过户手续;订金送交公正公司;签署过户正式文件及有关房屋各项报告

“房屋检查保护期”完成事项房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求;买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告;准备好火险保险报价;

完成过户公证手续:准备好头款金额以及买卖各项手续费,在过户结束日之前,以银行本票或现金汇款交给公证公司;产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记;由公证公司支付所有费用

取得钥匙完成过户:在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙;先行联系好水、电、瓦斯等公司,通知继续使用其服务。

取得房产证:通常在结束时收到最后明细账单,内附房产证的复印件,结束后约3-6个月内,收到一张原始的房产证。

2.若贷款购房

准备材料:

有效的护照和签证

工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)

自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

美国当地银行开设的账号

贷款购房步骤:

贷款的和现金购买步骤一样,只不过多出了以下三个步骤

审核贷款条件:选定贷款经纪→查核信用分数→选择合适的贷款计划→取得贷款预准信。

提出贷款申请:提交贷款公司要求的相关文件或资料,一般有头款証明、工作证明、报税记录。

“贷款保护期”完成事项:贷款银行派估价师确定房屋价值;完成贷款银行各项要求资料,应在购房合约贷款保护期内获准贷款;获准贷款后,与公正公司约定时间签署贷款文件。

四.贷款买房指南

除了少数现金买房的, 我们大多数人买房的时候都会贷款。关于贷款的问题,请往下看。

1.贷款银行

每家银行贷款要求不一样,利率不同。常用银行有:华美银行、汇丰银行、花旗银行。

2.不同身份贷款利率差别大

外国人身份:是需要现金全款买房,申请不到当地人贷款的,不过若是学生F1签证, OPT阶段是可以办理贷款。

绿卡持有者:可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。

H1b工作签证:享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇。

3.贷款要求

多数绿卡持有者和H1b都会选择普通贷款,需要申请者信用分数620以上,至少两年报税单。

普通贷款首付比例:

贷款少于$417,000,首付比例是房价总额的3% – 5%

贷款大于$417,000,付20%首付

4.影响贷款的因素

收入

稳定的收入自然能够贷到更多数额的贷款,所以收入是影响你是否能够成功贷款的一个重要因素。你在估算能贷多少款时用的应该是税前收入,所以建议还是计算净收入,这样可以更加准确知道自己的稳定收入是多少。

月负债

月负债包括房屋贷款的本金、利息、房产税、以及房屋保险,当然还有房屋小区管理费,信用卡的每月低付款额,汽车贷款以及每个月的子女以及配偶赡养费等,这些债务会影响你的贷款,如果数额较大就不容易取得贷款。

可变现的财产

比如你现有的债券或者是其他房屋,又或者是汽车等,这些可以变现的财产也会影响你的贷款。

5. 贷款买房省税

贷款买的自住房产生的很多费用都可以用来抵税。那么,具体哪些内容可以扣税呢?

房屋贷款利息
我们每个月还的房贷, 一部分是贷款的本金, 一部分是利息, 利息部分是可以作为分项抵扣额的一部分扣税的。刚买房的前面几年,付的房贷里绝大部分都是利息, 所以可以扣税的金额特别的多。

贷款银行收取的点数
贷款的时候贷款银行经常会收取一定的费用,叫“点数” (points)。 这些点数和贷款利息一样也是可以扣税的。如果你的贷款是用于购买你的自住房或者用于自住房改扩建, 那么这些点数可以在支付的当年全额抵税。

地税
每年,地方政府会根据房屋的价值按季度征收一定的地税。缴纳了地税以后,除了可以享受社区公园,免费的公共图书馆,价格低廉的健身中心等社区福利,缴纳的这部分地税也是可以作为分项抵扣额扣税的。

家庭环保节能产品投入

环保节能, 美国政府一直都是支持鼓励的,所以对个人家庭符合规定的一些节能支出给予税务上的福利和好处。 比如说给房屋加绝缘材料, 装节能隔热门窗, 换节能屋顶等就可能拿到最高$500美金的税务抵免。不过在安装这类产品时,需要向销售人员确认打算购买的产品设备是不是符合规定, 能不能拿到相应的税务抵免。

五.用哪个购房平台买房子最省心?

了解以上最基本的美国购房流程及美国购房知识后,是不是发现买房的确是一项费脑费神费力的事情?一般情况下,在美买房都会使用一些买房平台,很多人喜欢用Zillow或者Redfin,这两个平台确实不错,不过对于我们中国人来说有几个问题一个是平台展示的语言习惯,另一个就是房产经纪人问题。如果有会说中文的房产经纪人,那么许多需要咨询的问题,都可以轻松解决了!

无论是自住还是投资,针对华人如何购置美国房产问题,城市君为大家推荐按照中国人的思维习惯和使用习惯设计的在美投资自住购房的置业平台—房88(fang88.me),算是最懂中国人的美国房产交易平台了,这个平台具备很典型的四大优势:

01

房88.me免费房产报告

 房88(fang88.me)提供独有的房产白皮书和房产数据报告,全面解读每一处房屋的基本信息、历史交易、税费详情、产权解析、市场估价、相似对比、租金预期和投资回报率;区域介绍包括当地的人种分布、家庭收入、就业情况、交通情况、安全程度、区域发展、生活和社区配套环境等;学区介绍包含了公立和私立学校的评级评分,以及教学情况;英文原文和智能中文翻译同步显示,信息清楚透明。

02

提供全中文服务,为异地购房者提供服务

房88中美都有团队。房88美国总部位于Palo Alto,并在杭州设有中国总部。即使远在大陆的用户只要有美国购房需求,则无需前往美国,即可顺利完成交易。

03

H1B和F1身份买房,均可提供专业服务

H1B和F1这些身份都是外国人身份购房(非常驻居民),贷款上会比较复杂。非美国籍的购房者,一般只能找专为外国人贷款的公司或机构。H1B则相对容易,很多贷款银行没有什么限制,只要在美国境内生活足够长的时间,则可贷款。银行一般会要求提供自己近2年的报税表,收入证明等,银行依据收入能力的大小给予贷款。房88独家合作银行可以比其他房产经纪人更容易的拿到贷款,因为通过房88贷款(http://www.fang88.me/loan),你无需美国收入证明也可以贷款,查询收入贷款可以享受更多优惠,并且30天放款保证顺利交易。

04

中国资金出海购置房产、房产投资服务

这是房88平台的专业服务项目,其资金出海服务是房88客户独享的服务,必须通过房88购房,才可以享受此服务。

想了解更多北美(湾区/洛杉矶/西雅图/其他城市)购房以及贷款详情,可咨询:

房88 (fang88.me)

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